صف خرید در بازار مسکن؛ کدام خانه‌ها ناگهان محبوب شدند؟

واقعیت کوچک‌سازی؛ افزایش جزئی متراژ

میانگین متراژ واحد‌های مسکونی از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ متر در سال گذشته افزایش یافته است، که نشان می‌دهد سازندگان و بازار تمایلی واقعی به کوچک‌سازی نداشته‌اند. تبدیل یک واحد ۱۰۰ متری به دو واحد ۵۰ متری، گرچه سود سازنده را افزایش می‌دهد، اما قیمت واقعی مسکن را کاهش نمی‌دهد، زیرا بخش عمده هزینه ساخت مربوط به زمین و مجوز‌ها است، نه صرفاً مصالح یا متراژ مفید.

تقاضای واقعی؛ نه واحد‌های کوچک، بلکه متوسط

سهم واحد‌های زیر ۴۰ متر در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد افزایش یافته است، اما این رشد اندک نتوانسته نیاز بازار را پاسخ دهد. بیش از ۶۰ درصد معاملات در بازه ۶۰ تا ۹۰ مترمربع متمرکز است؛ نشانه‌ای از اینکه خانوار‌های ایرانی همچنان به دنبال واحد‌های متوسط هستند، نه بسیار کوچک.

عامل اصلی گرانی؛ هزینه زمین و محدودیت‌های ساخت‌وساز

کارشناسان بر این باورند که افزایش هزینه زمین و محدودیت‌های ساخت‌وساز عامل اصلی رشد قیمت مسکن است، نه اندازه واحدها. کاهش متراژ بدون اصلاح ساختار زمین شهری تنها به گران‌تر شدن هر متر مربع و فشار بیشتر بر بازار منجر می‌شود.

راهکار کارشناسی؛ افزایش عرضه زمین و سیاست‌های فعال دولتی

راهکار واقعی، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست‌های فعال دولتی است. با آزادسازی اراضی در اختیار دولت و نهاد‌های عمومی، امکان اجرای پروژه‌های جدید بدون افزایش هزینه زمین فراهم می‌شود؛ اقدامی که هم عرضه را بالا می‌برد و هم قیمت نهایی را تعدیل می‌کند.

وابستگی بودجه شهرداری‌ها به عوارض ساخت‌وساز و سیاست «شهر خودرویی» سبب شده مقررات شهری به جای تشویق به عرضه گسترده، درآمد‌های ثابت را حفظ کنند. اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و مسکن و سیاست‌های حمایتی دولت دنبال شود، نه از طریق کوچک‌سازی واحد‌ها یا کاهش مشاعات که کیفیت زندگی شهری را پایین می‌آورد و تراکم جمعیتی را افزایش می‌دهد.